리모델링 조합설립 동의율의 정확한 기준

아파트 리모델링주택조합을 설립하려면 주택법 제11조에 따라 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다. 이때 일반적인 지역주택조합과 달리 주택건설대지의 토지면적 중 몇 퍼센트의 사용권원이나 소유권을 확보했는지를 조합설립 동의요건으로 적용하지 않습니다.

주택법은 리모델링주택조합을 설립하려는 경우 구분소유자와 의결권의 결의를 증명하는 서류를 첨부하도록 규정합니다. 즉 아파트 소유자를 단순히 토지 공유지분 면적만으로 계산하는 것이 아니라 집합건물의 구분소유 관계와 의결권을 기준으로 법정 동의율을 충족하는지가 핵심입니다.

주택단지 전체를 리모델링하려는 경우에는 두 단계의 요건을 동시에 충족해야 합니다. 첫째는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상이고, 둘째는 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 과반수입니다. 어느 하나만 충족한다고 조합설립인가 요건이 완성되는 구조가 아닙니다.

여기서 특히 중요한 표현이 “각”입니다. 전체 구분소유자 기준과 전체 의결권 기준을 각각 충족해야 하고, 동별 기준 역시 구분소유자와 의결권의 과반수를 각각 충족해야 합니다. 따라서 단순히 전체 세대수의 66.7% 정도가 동의서를 냈다는 사실만으로 법정요건을 충족했다고 바로 결론 내리기보다 의결권까지 함께 산정해야 합니다.

단지 전체 리모델링의 3분의 2·과반수 요건

여러 동으로 이루어진 일반적인 아파트 단지 전체를 하나의 리모델링 사업으로 추진한다면 전체 동의율만 높다고 충분하지 않습니다. 법은 단지 전체 기준과 개별 동 기준을 중첩해서 적용합니다. 이는 특정 동의 소유자들이 대부분 반대하는데 다른 동의 높은 찬성률만으로 전체 조합이 설립되는 상황을 방지하는 기능도 합니다.

예를 들어 600세대 규모의 단지라고 가정하더라도 단순히 400세대가 동의했으니 무조건 3분의 2를 충족했다고 처리하는 방식은 주의해야 합니다. 실제 법정기준은 구분소유자 수뿐 아니라 의결권의 3분의 2 이상도 별도로 충족해야 하기 때문입니다. 소유관계가 복잡하거나 복리시설 등이 포함돼 있다면 더욱 세밀한 검토가 필요합니다.

또한 전체 기준을 통과해도 어느 한 동에서 동별 기준을 충족하지 못하면 문제가 됩니다. 가령 A동, B동, C동의 동의율이 충분히 높아 단지 전체 기준은 3분의 2를 넘었지만 D동에서 구분소유자 또는 의결권 중 하나가 과반수에 미달했다면 단지 전체 리모델링주택조합 설립에 필요한 동별 결의요건을 충족했다고 보기 어렵습니다.

따라서 조합설립 동의서를 받을 때는 단지 전체 동의율만 표시하는 관리표보다 전체 구분소유자, 전체 의결권, 각 동별 구분소유자, 각 동별 의결권을 각각 관리하는 방식이 안전합니다. 동의율이 경계선에 가까운 단지는 공유관계나 소유권 변동까지 반영해 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

한 개 동만 리모델링하는 경우의 동의율

주택법은 주택단지 전체를 리모델링하는 경우뿐 아니라 하나의 동을 리모델링하기 위해 리모델링주택조합을 설립하는 경우도 별도로 규정하고 있습니다. 이 경우에는 단지 전체 3분의 2와 각 동별 과반수라는 구조를 적용하는 것이 아니라 해당 동을 기준으로 결의요건을 판단합니다.

동 단위 리모델링주택조합을 설립하려는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다. 여기에서도 구분소유자 수와 의결권을 하나로 합쳐 계산하는 것이 아니라 각각 3분의 2 이상을 충족하는지를 확인해야 합니다.

예를 들어 해당 동의 구분소유자 기준 동의율이 70%라 하더라도 의결권 기준이 65%라면 두 요건을 모두 충족했다고 볼 수 없습니다. 반대로 의결권이 70%를 넘더라도 구분소유자 기준이 3분의 2에 미달하면 마찬가지입니다. 사람 수에 관한 기준과 의결권에 관한 기준을 각각 통과해야 합니다.

다만 실제 아파트 리모델링은 단지 전체 사업으로 추진되는 사례가 많으므로 자신이 검토하는 사업이 단지 전체 조합인지 동별 조합인지부터 확인해야 합니다. 같은 ‘리모델링 조합설립’이라는 표현을 사용해도 적용되는 동의율의 구조가 달라질 수 있기 때문입니다.

토지소유자 80% 기준과 혼동하면 안 되는 이유

리모델링주택조합의 설립인가 요건을 검색하다 보면 “토지 사용권원 80%”라는 숫자를 쉽게 접할 수 있습니다. 그러나 이는 리모델링주택조합의 조합설립 동의율을 설명하는 숫자가 아닙니다. 현행 주택법 제11조는 일반적인 주택조합 설립인가와 리모델링주택조합 설립인가에 적용되는 요건을 구분하고 있습니다.

지역주택조합 등 주택을 마련하기 위한 주택조합의 설립인가에서는 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원과 15% 이상에 해당하는 토지 소유권을 확보해야 하는 규정이 있습니다. 주택법 시행령의 설립인가 신청서류에도 이를 증명하는 서류를 제출하도록 규정돼 있습니다.

그러나 같은 시행령에서 리모델링주택조합의 설립인가 신청서류는 별도로 구분됩니다. 리모델링주택조합은 주택법 제11조 제3항에 따른 구분소유자와 의결권의 결의를 증명하는 서류를 제출하도록 규정하고 있습니다. 따라서 지역주택조합에 관한 토지 사용권원 80%를 아파트 리모델링 조합설립 동의율에 그대로 가져오는 것은 맞지 않습니다.

아파트 구분소유자는 통상 전유부분과 함께 대지사용권을 가지고 있기 때문에 일상적으로는 “토지 소유자 동의율”이라는 표현을 사용하기도 합니다. 하지만 리모델링 조합설립인가의 법률상 요건을 정확히 설명하려면 토지면적 몇 퍼센트라는 표현보다 구분소유자 및 의결권 결의비율이라고 표현하는 것이 적절합니다.

조합설립인가와 리모델링 허가 동의율 차이

아파트 리모델링에서 가장 많이 혼동되는 숫자가 3분의 2와 75%입니다. 두 숫자는 서로 모순되는 것이 아니라 적용되는 사업 단계가 다릅니다. 조합을 처음 설립하는 단계에서 요구되는 결의요건과 실제 리모델링 허가를 받는 단계에서 요구되는 동의요건을 구분해야 합니다.

주택단지 전체를 대상으로 리모델링주택조합 설립인가를 신청하는 단계에서는 주택법 제11조 제3항에 따라 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상, 각 동별 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의가 필요합니다. 이 기준이 조합이라는 사업주체를 만드는 단계의 기준입니다.

그 이후 실제 리모델링 허가 단계에서는 주택법 시행령 별표 4의 기준을 확인해야 합니다. 주택단지 전체를 리모델링하는 리모델링주택조합의 경우 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상과 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 요구합니다.

따라서 조합설립인가를 받은 직후 “이미 3분의 2 동의를 받았으므로 리모델링 허가 동의율도 충족했다”고 판단해서는 안 됩니다. 단지 전체 기준으로 보면 조합설립 단계보다 허가 단계에서 요구되는 전체 동의비율이 더 높습니다. 사업을 진행하면서 추가 동의를 확보해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

동 하나만 리모델링하는 경우에도 단계별 기준을 구별해야 합니다. 조합설립 단계에서는 해당 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상 결의가 필요하지만, 리모델링 허가 단계에서는 해당 동의 구분소유자와 의결권의 각 75% 이상 동의가 요구됩니다.

동의율 계산에서 실무상 주의할 사항

리모델링 조합설립 동의율은 단순한 설문조사 찬성률과 다릅니다. 법에서 정한 구분소유자와 의결권의 결의가 필요하고, 설립인가 신청 때에는 이를 증명하는 서류를 관할 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. 따라서 동의서를 받은 숫자만 관리하기보다 동의자의 법적 소유관계가 정확한지 확인하는 절차가 필요합니다.

특히 동의서 징구 기간에 매매·상속·증여 등으로 소유자가 변경되는 사례가 발생할 수 있습니다. 현행 주택법 시행령은 리모델링주택조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 사람은 조합설립에 동의한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다. 따라서 소유권 이전이 발생했다고 기존 동의가 항상 처음부터 사라지는 것으로 단순 처리해서는 안 됩니다.

공동명의 세대처럼 하나의 구분건물에 여러 명의 권리자가 있는 경우도 단순히 공동소유자 전원을 각각 독립된 한 세대로 세어 계산하는 방식으로 접근하면 오류가 생길 수 있습니다. 집합건물법상 구분소유자와 의결권 산정규정을 기준으로 권리관계를 확인해야 하며, 경계선에 있는 사업장은 법률검토와 인가권자의 실무기준까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.

상가 등 복리시설이 함께 존재하는 단지도 주의해야 합니다. 주택법 시행령 별표 4의 리모델링 허가기준에는 리모델링을 하지 않는 별동 건축물로서 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자를 권리변동이 없는 경우 동의비율 산정에서 제외할 수 있는 별도 규정이 있습니다. 다만 이는 허가단계의 별표 4 기준이므로 조합설립 단계와 무조건 동일하게 적용한다고 단정해서는 안 됩니다.

실무적으로는 동의율을 법정 최소치에 딱 맞춰 관리하는 것보다 일정한 여유를 확보하는 것이 유리합니다. 소유관계나 의결권 산정에 이견이 생기거나 일부 동의서의 형식적 문제가 확인되면 계산 결과가 달라질 수 있기 때문입니다. 특히 전체 기준은 충족하지만 특정 동이 과반수 부근에 머무르는 경우에는 해당 동의 권리관계를 집중적으로 점검할 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문 Q&A

조합설립 동의요건 한눈에 보기

2026년 현행 주택법을 기준으로 아파트 단지 전체의 리모델링주택조합 설립인가를 신청할 때 핵심 동의요건은 토지면적 80%가 아닙니다. 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상, 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의가 필요합니다. 하나의 동만 리모델링하는 조합이라면 해당 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상이 기준입니다. 지역주택조합의 토지 사용권원 80%·토지 소유권 15% 기준과 혼동해서는 안 되며, 실제 리모델링 허가 단계의 전체 75% 동의요건 역시 조합설립 단계와 별도로 구분해야 합니다. 따라서 동의율을 관리할 때는 전체 찬성 세대수 하나만 계산하기보다 구분소유자·의결권·동별 요건을 각각 산정하는 것이 중요합니다.